買樓簽訂臨時買賣合約之前，準買家最常遇到的盲點就是將「可借成數上限」直接當作「實批貸款額」。現實中，按揭成數的最終計算會受估價、物業用途、物業類型、還款能力等多重因素互相制約，了解當中的審批邏輯與首期資金缺口，是避免撻訂與資金周轉不靈的核心一步。
按揭成數的第一個關卡：成數乘以邊個價
「七成按揭」聽落好簡單，實際落到合約上卻經常出現落差。原因不在百分比本身，而在成數乘落去的那個基數。銀行計可借金額時，會把買賣合約的成交價與估價行出具的估價作比較，取較低者為準。市況平穩、成交活躍的屋苑，兩個數字通常相差不遠；一旦成交價偏高、單位條件特殊、或者同座向幾個月才有一次成交，估價就會明顯落後。
舉一個很現實的場景：單位成交價780萬，銀行估價750萬，按七成計算，可借金額是525萬，而非546萬。中間21萬的估價缺口要買家自己想辦法補上，加上原本的三成首期，實際現金需求比簽約前預算的多出一截。這種情況在樓齡偏高的單幢樓、成交疏落的村屋、有僭建或業權瑕疵的單位特別常見，連帶影響之後的首期安排與資金調配。
睇樓出價之前先向銀行做一次預先估價，遠比簽完臨時合約才發現「估價不足」容易處理。幾間銀行的估價可以相差幾個百分點，尤其村屋、唐樓、特色單位，多問兩間，可能就少補十幾萬。要留意的是，估價只是其中一環，成數、供款與入息比率、物業用途申報這三件事任何一項不符，最終可借金額都會低於表面數字。
自用與非自用：成數上限已經統一，差距轉移到別處
過去談按揭成數，第一件事是分清物業是否自用。根據香港金融管理局（金管局）於2024年10月公布的逆周期宏觀審慎監管措施調整，所有住宅物業不論價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成；以「資產水平」為審批基礎的物業按揭成數上限亦同步由六成上調至七成。因此，「出租單位只可以借六成」已成過去式。
然而，成數上限統一並不代表自用與非自用毫無分別，主要差距已轉移至其他嚴格環節：
- 供款與入息比率（DSR，Debt Servicing Ratio）上限不同：非自用物業按揭貸款的供款與入息比率上限為四成，嚴格於自用物業一般適用的五成上限。同一份入息，購買出租物業時的可借貸款總額明顯較低。
- 息率與現金回贈差異：投資及出租用途按揭的實際批核息率往往較自用計劃略高，部分銀行亦會縮減現金回贈幅度。
- 按保計劃僅限自用：高成數按揭保險計劃（最高可達八成至九成）嚴格規定物業必須用作自住，非自用物業無法透過按保突破七成上限。
- 出租及轉按限制：以自住名義取得高成數按揭的單位，在指定年期內出租即屬違規；往後轉按及加按亦會受較嚴格的審查。
合規警示：向銀行或按保機構聲明單位自用但實際出租，屬於虛假申報。銀行有權要求買家即時補回按揭成數差額（Call Loan），最嚴重情況可要求提早清還整筆貸款。現時銀行對水電煤紀錄及差餉單的核查十分嚴謹，切勿以身試法。
物業類型與按揭成數上限對照
金管局訂立的是法定按揭成數上限，銀行在實際審批時會按物業狀況及買家信貸評級自行調整。各類物業現行的基準參考如下：
| 物業類別 | 成數上限（金管局標準） | 審批實務要點 |
|---|---|---|
| 自用住宅物業 | 70%（不再按樓價分層） | 估價不足時以估價計；DSR上限一般為50% |
| 非自用住宅物業（出租／投資） | 70% | DSR上限降至40%，不可申請按揭保險 |
| 以資產水平審批（住宅及非住宅） | 70% | 須證明足夠的資產淨值，不按每月固定入息審批 |
| 非住宅物業（工廈、商舖、寫字樓、車位） | 70% | 銀行實務會視乎空置率、租約穩定性及質素下調 |
| 資助房屋（一手居屋、綠置居） | 綠表最高95% / 白表最高90% | 由房委會提供按揭擔保，買家毋須額外購買按保 |
| 自用住宅（經按證公司按揭保險） | 最高80% - 90% | 設有特定樓價上限（如1,000萬以下最高九成），須繳付按揭保費 |
按保計劃：用保費換取更高成數
想突破銀行七成按揭上限的自住買家，可透過香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）申請高達八成至九成按揭。保險公司為超出七成上限的貸款額提供擔保，買家則需支付一筆按揭保險費。保費可選擇一次過繳付或計入按揭貸款分期攤還。
按保審批對申請人的收入真實性要求嚴謹，稅單、強積金（MPF）紀錄及銀行出糧紀錄必須清晰齊全。若收入包含佣金或浮動花紅，保險公司計算時會折算甚至要求更長期的收入證明。此外，按保只接受自用住宅，村屋及部分高齡唐樓的審批成數亦可能有所折讓。
供款與入息比率與審批政策演變
很多人誤以為符合成數上限就能借足貸款，但真正決定借款金額的是供款與入息比率（DSR）。計算方式是將借款人每月的按揭供款連同其他債務（私人貸款、信用卡分期、擔保額等），除以每月總入息。
在政策層面，金管局已於2024年全面取消過往物業按揭貸款的加息壓力測試要求，現時銀行主要直接按當前實際利率計算DSR是否符合上限（自住50%、非自住40%）。然而，如果借款人本身已持有或擔保其他未供完的物業按揭，DSR上限通常會進一步收緊一成。
以下為簡化算術示例（假設按息4厘、還款期30年，每100萬貸款月供約4,774元）：
- 自住用途（DSR上限50%）：月入60,000元，每月最高供款額為30,000元，對應最高貸款額約為628萬元。
- 非自住用途（DSR上限40%）：同等月入60,000元，每月最高供款額降至24,000元，對應最高貸款額縮減至約503萬元。
由此可見，即使成數上限同為七成，非自住物業因DSR限制，實際可借額度大幅減少逾120萬元。
不同物業類型的實務按揭差異
一手樓花：即供與建期的估價風險
選擇「即供付款」的買家在簽約後短期內即要上會，主要以合約成交價作審批基礎；選擇「建築期付款」則於收樓前數月才申請按揭。若由買入到入伙期間樓市出現調整，收樓時銀行估價若低於成交價，買家便需即時抬錢補足首期差額。
二手舊樓：樓齡直接壓縮還款年期
銀行審批還款期普遍採用「75減人齡」或「80減樓齡」（取較低者）。若樓齡達50年以上，銀行批出的還款期可能被壓縮至20至25年。還款年期縮短會拉高每月供款，令DSR更易超出上限，變相降低實質可借成數。
資助房屋：房委會擔保機制
未補地價的居屋及綠置居享有香港房屋委員會（房委會）提供的按揭擔保。根據房委會放寬資助出售單位按揭安排，二手居屋的擔保期已延長至最長50年，還款期最長達30年，大幅放寬了高樓齡居屋買家申請高成數按揭的難度。
村屋與唐樓：查冊與路權考量
村屋及唐樓因成交較疏落且業權結構多元，銀行批核較為保守。若單位涉及未完工維修令、路權爭議、地段問題或嚴重僭建，銀行有可能削減按揭成數至五至六成，甚至拒絕批出貸款。
首期與置業額外開支試算
置業前預算不能只計算純首期，印花稅、律師費及佣金等開支均須以現金即時支付。隨着政府全數撤銷各項住宅印花稅辣招，現時本地買家統一按第2標準稅率繳納從價印花稅。
| 物業成交價（假設） | 按揭成數 | 貸款額 | 基本首期 | 預計其他現金開支（稅項/佣金等） |
|---|---|---|---|---|
| 600萬（自住） | 七成 | 420萬 | 180萬 | 約22萬起 |
| 600萬（按保自住） | 九成 | 540萬 | 60萬 | 約22萬起 + 按保保費 |
| 1,000萬（自住） | 七成 | 700萬 | 300萬 | 約48萬起 |
| 1,500萬（自住） | 七成 | 1,050萬 | 450萬 | 約70萬起 |
常見問題（FAQ）
Q1：現時買樓出租，按揭成數上限究竟是六成還是七成？
根據金管局2024年10月最新指引，非自用（出租）住宅物業的法定按揭成數上限已劃一上調至七成（70%）。但要注意，出租單位的供款與入息比率（DSR）上限維持在較嚴格的四成（40%），且不能透過按揭保險計劃申請高成數貸款。
Q2：如果銀行估價低過成交價，按揭成數應該點樣計？
銀行一律會以「成交價與估價的較低者」作為計算基礎。例如成交價為800萬，但銀行估價僅為760萬，申請七成按揭的可借貸款額為532萬（760萬 × 70%），買家實際需付的首期為268萬（800萬 - 532萬），即需要自行承擔40萬元的估價差額。
Q3：自僱人士或收入不固定人士，是否難以批足七成按揭？
自僱或以佣金為主的申請人依然可以申請七成按揭，但審批要求較高。銀行一般要求出示最近6至24個月的利得稅稅單、公司財務報表及銀行流水紀錄，並會將浮動收入打折（例如以六至八成計算）。建議此類買家在簽訂合約前先向銀行索取預先批核。
Q4：現時申請物業按揭還需要通過加息壓力測試嗎？
金管局已於2024年全面暫停物業按揭的加息壓力測試要求。銀行目前主要按審批時的實際按息評估借款人的供款與入息比率（DSR），一般自住上限為50%，毋須再額外假設按息上升2厘進行測試。
免責聲明：所載按揭政策、成數上限及監管指引均以香港金融管理局、香港按證保險有限公司及各商業銀行最新官方公布為準，僅供參考，並不構成任何金融或投資建議。
